A ação de despejo é um processo judicial para o locador retomar a posse de um imóvel, sendo caracterizada pela finalidade de rescindir o contrato de locação e obrigar o inquilino a sair, motivada principalmente por falta de pagamento, fim do prazo contratual, uso indevido, infrações contratuais ou necessidade de uso próprio do imóvel, tudo regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), com possibilidade de liminar para agilizar a desocupação e cumulação com cobrança de aluguéis. 

Principais Características:

1. Natureza Judicial: É um procedimento formal perante a Justiça, não uma retomada por conta própria.

2. Objetivo: Desocupar o imóvel e rescindir o contrato de locação, permitindo ao locador reaver a posse.

3. Base Legal: Fundamenta-se na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

4. Motivos (Causas):

   • Inadimplemento: Principal motivo (aluguel, encargos, condomínio).

   • Fim do Prazo: Término do contrato sem interesse de renovação.

   • Uso Indevido: Desvio de finalidade (ex: comercial para residencial) ou danos ao imóvel.

   • Infrações: Desrespeito a cláusulas contratuais, sublocação não autorizada.

   • Necessidade: Uso próprio do imóvel pelo locador ou seus familiares.

5. Procedimento: Envolve notificação prévia, petição inicial, citação, defesa do locatário, audiências (conciliação/instrução) e sentença.

6. Cumulação de Pedidos: Pode incluir cobrança de aluguéis e encargos devidos, além da desocupação.

7. Liminar de Despejo: Possível em certos casos (ex: falta de garantia, fim de temporada, denúncia vazia), permitindo a saída rápida mediante caução (depósito de 3 meses de aluguel).

8. Despejo Forçado: Se o inquilino não sair após a ordem judicial, pode ocorrer a desocupação com apoio policial.

9. Complexidade e Tempo: Pode ser um processo demorado, mas a liminar acelera o trâmite. 

Em Resumo: A ação de despejo é o caminho legal para o proprietário retomar seu imóvel, essencialmente quando há quebra contratual ou razões previstas em lei, com etapas processuais claras e a possibilidade de medidas urgentes como a liminar, segundo a Lei do Inquilinato.